Propiedades en Subasta
La Cesión del remate en las subastas judiciales
Durante los últimos años los bancos se han convertido en la mayor inmobiliaria consecuencia de la adquisición de miles de inmuebles a raíz de los desahucios por incumplimiento de pago del préstamo hipotecario. Así, no es de extrañar hoy día que los bancos ofrezcan entre sus servicios la venta de inmuebles, siendo la “cesión de remate” la forma de adquisición más favorable y a la cual dedicaremos el presente artículo.
La cesión del remate presenta gran complejidad técnica pero también es la fórmula más económica desde el punto de vista fiscal. Dicha posibilidad se produce dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria (es decir, dentro de un procedimiento a través del cual el Banco solicita la subasta judicial del inmueble con hipoteca por impago). Por medio de la cesión de remate, el Banco adjudicatario (cedente), antes de que la adjudicación sea firme, pacta con un tercero (cesionario) que adquiera judicialmente la finca, es decir, banco y cesionario pactan la venta de la finca antes de que el banco llegue a ser el titular real de la finca de forma que:
- El banco acreedor (cedente) “transmite” su derecho (cede el remate) a un tercero
- El adquiriente del inmueble (cesionario) es quien realmente hace efectivo el importe de la adjudicación
- El banco ve satisfecha la deuda reclamada en la ejecución cuando el cedente abona el importe de adjudicació
¿Dónde se regula la Cesión del remate?
La subasta judicial de los bienes inmuebles se regula en los artículos 643 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En concreto, el artículo 647 LEC establece los requisitos legales para formar parte en la subasta (pujar) en el caso de que la entidad bancaria acreedora (ejecutante) sea un licitador, señalando en el apartado 3º que sólo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados.
Por tanto, podemos concluir que el único facultado para reservarse la facultad de ceder el remate a tercero es el banco ejecutante o acreedores posteriores. Además resulta imprescindible que el banco sea adjudicatario de la finca, ya sea por ser el mejor postor en la subasta o bien por falta de ellas y, en cuanto al momento de la cesión, ésta debe hacerse con la puja.
Por medio de la cesión del remate el banco pacta con un tercero que éste último se adjudique finalmente el inmueble subastado.
¿Cómo se lleva a cabo la cesión del remate?
La cesión del remate supone la transmisión del derecho que tiene el banco a favor de un tercero, para adjudicarse la finca en caso de que no haya licitadores que pujen por el inmueble o el precio ofertado sea inferior al legalmente exigible. Para que sea posible la cesión, el banco debe solicitar la adjudicación de la finca indicando que solicita la cesión del remate, que se formalizará por medio de comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ): a dicha comparecencia deberá asistir el banco adjudicatario y el cesionario quien deberá aceptar la cesión del remate, y la aceptación deberá realizarse previo o simultáneamente al pago o consignación del precio de adjudicación.
En cuanto al plazo para el pago de la adjudicación mediante la cesión del remate, si bien la LEC no indica plazo, será el LAJ quien lo determine. Además, el pago tiene que ser acreditado documentalmente en la comparecencia ante el Juzgado: en caso de que el cesionario no tuviera fondos suficientes para hacer efectivo el importe de la cesión, se permite la constitución de hipoteca sobre el inmueble objeto de ejecución, en cuyo caso el LAJ expedirá testimonio del decreto de aprobación del remate haciendo constar la finalidad de su expedición. La solicitud de constitución de hipoteca suspenderá el plazo para pagar el precio del remate y el plazo se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante. Finalmente, abonado el importe de adjudicación y realizada la cesión, el cesionario será el dueño de la finca.
Los diferentes precios que concurren en la cesión del remate
Es importante diferenciar el precio del remate, el precio de la adjudicación y el precio de la cesión del remate:
- Precio del remate: es el importe de la mejor postura en el caso de que en la subasta judicial concurran postores
- Precio de la adjudicación: importe por el que el acreedor ejecutante adquiere la finca en ausencia de licitadores
- Precio de la cesión de remate: importe que recibe el ejecutante que cede el remate del cesionario por la trasmisión de la finca que ha sido rematada o adjudicada a favor de aquél.
La cesión del remate es posible siempre y cuando se reúnan los estrictos requisitos que se contemplan en las normas reguladoras de las subastas judiciales de inmuebles.as.